Kleinstreparaturen im Mietvertrag

Immer wieder kommt es zwischen Vermietern und Mietern zum Streit über die Frage, welche Kleinstreparaturen von wem zu tragen sind.

Die Gretchenfrage lautet wie immer: was genau kann im Mietvertrag vereinbart werden und was nicht?

Generell gilt: Der Vermieter ist sowohl für die „kleinen“ als auch für die „großen“ Reparaturen zuständig.

Keine Regel ohne Ausnahme bei Kleinstreparaturen!

Denn in Mietverträgen kann vereinbart werden, dass für sogenannte Bagatellschäden (Kleinstreparaturen) an den Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, der Mieter selbst die Kosten zu übernehmen hat.

Aber Vorsicht: Ist die Vereinbarung auch nur in einem Punkt unwirksam oder nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt, dann ist alles unwirksam.

Von daher ist ein genauer Blick in den Mietvertrag bzw. eine anwaltliche Beratung über den Inhalt einer solchen Kleinstreparaturklausel unbedingt erforderlich.

Welche Regelungen im einzelnen wirksam sind oder auch nicht, haben die Gerichte in den letzten Jahren in Musterentscheidungen abschließend geregelt:

• Der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 129/91) bestimmt für eine wirksame Kleinstreparaturklausel einen Höchstbetrag von € 75,00 pro Reparaturfall. Sollte der Handwerkereinsatz mehr kosten, dann muss der Vermieter die Kosten übernehmen.

• Für alle Kleinstreparaturen eines Jahres liegt nach Auffassung des BGH die Höchstgrenze bei € 150-200 bzw. 8 Prozent der Jahresmiete.

• Vertragsklauseln, nach denen sich der Mieter an allen Reparaturkosten bis zu einem bestimmten Höchstbetrag beteiligen muss, sind dagegen unwirksam (LG Stuttgart, 20.O.66/87).

Vermieter dürfen die Rechnungen auch nicht so aufspalten, dass die Beträge unter die € 75,00 Grenze fallen, um sie dann dem Mieter gegenüber geltend zu machen.

Wichtig für Vermieter ist auch die genaue Formulierung der Klausel!

Es dürfen bei Kleinstreparaturen nur Gebrauchsteile der Mietsache betroffen sein, die der Mieter oft nutzt, so z.B. (nicht abschließend!):

•   Installationsgegenstände für für Strom, Gas und Wasser

•   Heiz- und Kocheinrichtungen

•   Fenster-, Fensterladen- und Türverschlüsse

•   Lichtschalter, Steckdosen

•   Wasserhähne, Waschbecken, Waschbecken, WC-Becken

•   Mischbatterien, Badewannen, Duschköpfe

•   Einzelöfen, Rollläden, Kühlschränke, Herde, Spülen

Generell darf der Vermieter den Mieter auch nicht verpflichten, den Schaden selbst zu reparieren oder von sich aus den Handwerker zu rufen.

Erteilt der Vermieter keinen Auftrag, dann darf der Mieter tätig werden und kann vom Vermieter einen angemessenen Vorschuss verlangen (Kammergericht, 8 RA Miet 7717/87).

Wir möchten darauf hinweisen, dass das Mietrecht zu unseren Tätigkeitsgebieten und Interessenschwerpunkten gehört!